18.2.17

475 años: el negocio de expandir una ciudad


 


La moderna distopía urbana es similar a la de otras ciudades latinoamericanas: la expansión por la periferia permite ganancias promedio de 400 por ciento a los desarrolladores.

Agustín del Castillo / Guadalajara. MILENIO JALISCO. 
http://www.agustindelcastillo.com/

Don Felipe, su familia y sus ancestros poseían desde los años 30 del siglo XX un rancho de 100 hectáreas a diez kilómetros de la cabecera de Tlajomulco de Zúñiga. Sembraban maíz, tenían un buen sistema rústico de riego, un centenar de reses y una pequeña piara. El año 2005, les llegó la ciudad. Un grupo de hombres trajeados fueron a buscarlo y le ofrecieron 40 millones de pesos por el rancho con todo y fierros, es decir, a 400 mil pesos por ha, el doble del valor comercial. Como el negocio agrícola no da, vieron la oportunidad de su vida, y vendieron.

La tierra se urbanizó. Hoy hay un gran desarrollo inmobiliario, afianzado en la existencia del Instituto Tecnológico de Tlajomulco y con una gran carretera de cuatro carriles pagada con recursos del gobierno de Jalisco. Las ganancias de los desarrolladores, una vez descontados el pago del predio, las inversiones de infraestructura propia, los costos de edificación y los impuestos, podrían ser de 5 a uno. Pero no es un caso aislado. Es el esquema de negocios imperante en las últimas cuatro décadas en la creciente ciudad que alcanza este día 475 años de su fundación.

No hay misterio. Guadalajara es en el tema, típica para América Latina: "por lo general, los inmobiliarios van a irse a la periferia, a la zona rural contigua, donde la tasa de ganancia es mayor; no es que sea su naturaleza, sino que la búsqueda de los desarrolladores para tener una ganancia mayor lleva a extender la ciudad lo más posible", señala, entrevistado en Lima, capital de Perú, el urbanista argentino Eduardo Mario Reese, consultor del Instituto Lincoln para América Latina.

- ¿Entonces la zona de frontera es la zona de ganancia mayor, en comparación con la tierra urbanizada?
- Absolutamente; siempre la franja rural urbana, una franja difícil de definir, es donde las tasas de ganancia son muy altas. Pero allí no acaba: en la medida que la ciudad se expande todos los precios del interior empiezan a crecer; ese es el efecto, la ciudad va creciendo y van cambiando las relaciones entre los lotes y los centros valiosos, como son las avenidas.
- ¿Eso explica el enorme poder político que tienen los grupos inmobiliarios?
- Claro, tienen un poder enorme: primero, porque tienen una ganancia muy alta, segundo, para ponerlo en una frase corta pero contundente: el que maneja el suelo, maneja la ciudad, y si el mercado te controla el suelo te a va controlar hacia dónde va a crecer la ciudad.
- En nuestras ciudades cada vez es más difícil hacer política profesional porque requiere de mucho dinero; si el sector inmobiliario lo pone, ¿esto no pervierte más este problema?
- Sin duda, pero no está sólo ligado al mercado inmobiliario sino además al tema del financiamiento político: se tiene que ser más transparente en América Latina en este asunto...

Su colega Martim O. Smolka, de origen brasileño, también presente en la conversación, refiere: "El multiplicador urbano, es decir, la relación entre el precio por metro cuadrado de la tierra designada para usos urbanos con su valor anterior de uso rural (agrícola) en el borde urbano, está generalmente por encima de cuatro a uno". Hay casos de ciudades como Quito, Ecuador, o Río de Janeiro, Brasil, en que la relación se va a cinco a uno y seis a uno, respectivamente.

El modelo, pese a ser acusadamente desventajoso, no es visto como una miopía por parte del sector público, que es el que lo potencia y lo hace posible, advierte. "Es una forma de relacionarse con el sector privado; hoy en día los propietarios del suelo son muy poderosos, entonces los desarrolladores tienen intereses muy fuertes y mucha influencia en la elaboración de las leyes, en los congresos, en los consejos de desarrollo; así es difícil que el poder público ponga en vigor una serie de instrumentos que recuperen esa valorización del suelo que es debida a la colectividad, la creación de infraestructura, y no de cada uno de los dueños de los terrenos".

De lo que sí habla el urbanista es de "oportunidades perdidas": en cuanto a la captura de esa plusvalía para el bien colectivo, "en cada proyecto que se aprueba sin cuidado, sin una legislación, sin tener los instrumentos de captura, son oportunidades perdidas; ya después que se construye la gran torre sin pagar ninguna compensación por los impactos que va a tener en toda la ciudad, o se abre el fraccionamiento que la va a extender, ahí se fue una oportunidad".

En su manual Implementación de la recuperación de plusvalías en América Latina, publicado por Lincoln Institute of Land Policy, Smolka apunta: "La provisión local de inversiones en infraestructura y servicios urbanos crea las condiciones para viabilizar tres tipos de efectos en los usos del suelo (cambio de uso; mayor densidad, ocupación o edificabilidad; regulaciones de zonificación), que constituyen importantes fuentes de ganancias extraordinarias para los propietarios bien ubicados. Al permitir mayores densidades, edificabilidad ó cambios de zonificación de uso residencial a comercial, se generan enormes incrementos de valor, aunque usualmente menores (en términos relativos), comparados con el cambio de suelo rural a urbano en lugares donde el valor de base es bajo".

Esto demuestra que expandir ciudades es el mayor de los negocios inmobiliarios. Lo señala con claridad el Programa estatal de vivienda Jalisco 2013-2018: "La liberación del mercado del suelo y descentralización de la planeación urbana no han dado resultados del todo favorables para solventar las necesidades habitacionales de todos los estratos sociales. Los desarrolladores inmobiliarios, en la búsqueda de la máxima rentabilidad, adquieren reservas urbanas alejadas de la ciudad y generan un crecimiento urbano caótico. La expansión urbana reciente se caracteriza por la dispersión y fragmentación, lo que muchas veces viene acompañado del incremento de las distancias cotidianas, la falta de servicios, el debilitamiento del tejido social, la incompatibilidad de usos del suelo, problemas ambientales y demás que deterioran la calidad de vida en las periferias urbanas", señala el documento.

Este fenómeno "estira" los precios de todos los terrenos, es decir, cada metro que crece la ciudad hacia afuera, los lotes del interior se harán más caros y harán imposible que se pueda plantear tierra accesible para vivienda popular, por ejemplo, y una ciudad más compacta. Allí se cuelgan los fenómenos de la "gentrificación" –expulsión de población- de las zonas céntricas y los grandes claros urbanos interiores, tierra para "engordar", como si se tratara de una nueva ganadería.

De este modo, en el AMG "la dispersión urbana es patente; los municipios centrales se ralentizan mientras los periféricos han experimentado crecimientos explosivos y desordenados. El municipio central de Guadalajara ha perdido 9 por ciento de su población desde entre el año 2000 y 2010, mientras Zapopan, Tlaquepaque y Tonalá han perdido velocidad en su crecimiento. En la periferia, municipios como Tlajomulco, Ixtlahuacán de los Membrillos y Juanacatlán han experimentado un crecimiento acelerado desde 1995, llegado a tasas anuales de casi 15 por ciento entre 2005 y 2010. En el caso de El Salto, se ha mantenido constante desde 1995", agrega el documento.

¿Cómo se puede calcular el negocio en una ciudad como Guadalajara? Si bien, los valores catastrales (de predial) son considerados conservadores por los especialistas inmobiliarios, en el caso de los terrenos rústicos se acercan más a la realidad. Para el año 2015, el Manual de Valuación Catastral de Guadalajara establecía los siguientes valores de suelo por ha rústica: superficie de riego, 291 mil pesos; temporal de primera calidad, 235 mil; de segunda calidad, 146 mil; agiostadero (para ganado), 112 mil a 89 mil (primera y segunda calidad), y "cerril Improductivo", de 45 mil pesos por ha (ver http://catastro.guadalajara.gob.mx/MANUAL%20DE%20VALUACION%20CATASTRAL%202015.pdf.

Las tierras de alto valor agrícola se encuentran en Toluquilla y en Tesistán, zonas por donde la ciudad se expandió, pero paradójicamente, las más valoradas por el sector inmobiliario son las boscosas (cerril improductivo) de las sierras de San Esteban-Tesistán, al norte, y de La Primavera, al sur. Los proyectos vigentes más ambiciosos de expansión urbana masiva son el valle de la carretera a Colotlán, dominado por agostaderos y cerros, y la meseta de Zapotlanejo, en el río Santiago. Allí hay al menos diez mil ha cuyo proceso de adquisición ya ha comenzado, avaladas por los instrumentos metropolitanos de planeación (Plan de Ordenamiento Territorial o POTmet); tierras que los tres niveles de gobierno están mejorando con obras de infraestructura: escuelas, hospitales, carreteras, líneas de agua y drenaje, cercanía de transporte masivo, a pretexto de que "no se debe permitir vivienda donde no hay servicios".

"En los años del neoliberalismo en América Latina, la política fue: cedámosle todo a los municipios, sabiendo que la gran mayoría son débiles; dejaron en manos de los grandes tenedores de suelo y de los grandes inmobiliarios esa discusión con los municipios, el eslabón más débil de la cadena estatal [...] esa supuesta descentralización lo que encubría era una privatización", añade el profesor Reese.

Guadalajara, que comenzó con 42 vecinos su historia tras un errar por tres asentamientos previos, en 1542, hoy se consolida sobre nueve municipios y con 4.8 millones de habitantes. La pregunta es si apunta hacia el futuro promisorio de los discursos políticos de sus actuales gobernantes, o las luces que se atisban desde los olvidados pueblos del otro lado de la barranca, cada anochecer, son por el contrario, el engañoso esplendor de las distopías.

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Cifras 

42 vecinos fundaron Guadalajara el 14 de febrero de 1542
4.8 millones de habitantes se estima tiene el área metropolitana en estos momentos, expandida sobre nueve municipios
62 mil hectáreas urbanizadas en 2015, con una densidad de población de 77.8 habitantes por ha
Entre 1970 y 2014, la ciudad creció 45 mil ha en superficie y 3.2 millones de habitantes en demografía
Fuente: IMEPLAN

SRN

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